서울 아파트 전세 고공행진 부동산 시장의 방향

안녕하세요.

오늘은 경제의 신과함께

부동산 콘텐츠를 소개합니다. 

 

정말 저도 요즘 전세값 오르는 게

무서워서 걱정이 될 정도인데요,

과연 전문가는 어떤 해법을

제시할지 궁금합니다. 

 

한국투자증권 자산승계연구소의

김규정 소장님이 나오셨어요. 

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고가의 비싼 아파트들은

거래가 상대적으로 적고

금액도 거의 동결되어

멈춘 상태라고 보이지만, 

덜 올랐던 중저가 시세의 아파트들이

최근에 따라올라가면서

급등세를 산발적으로 보여주는 상황이다. 

 

서울 중위 아파트는

이미 10억을 넘어가고,

서울 외곽의 지역도

인프라가 잘 갖춰진 곳은

10억이 넘어가는 상황이다. 

 

전세 물건을 구하기 어려운 문제는

여러 요인 중 7월에 시행된 임대차 3 법

계약갱신 청구권,

전월세 상한제 영향이 있다라고

분석하기도 한다. 

 

기존 계약하던 분들이

계약갱신 청구권을 써서

전세를 연장하는 상황이고,

기존 계약된 물건이 자연스럽게 출시되어

회전되는 매물이

거의 안나오는 상황이다.

 

새로 입주한 단지나,

새롭게 구매해서

전세를 내놓는 물건 아니면

새 전세가 거의 안 나온다. 

 

실제로 전세에 공급된 양 자체가

어디로 사라지는 것도 아니고

수요도 어쨌든 갑자기 2-3배

늘어나는 것이 아니니

총량은 똑같지 않느냐? 

 

총량이 줄었다는 것은 아니고

새로 나오는 전세 물건이 없다는

표현을 더 정확하게는 쓰고 있다.

 

여러 가지 제도 변화로

전세로 출시되는

투자형 주택 거래 자체가

줄기도 했고

시장에 전세 회전도 안되고

다주택자는 증여나

세대 분가 식으로

여러가지 거주 요건을

맞추기 위한 작업을 하다 보니

그런 것 같다. 

 

수요는 3기 신도시 청약을 위해

전세로 수도권에 머무르려는 수요와

집값이 안정되어

신규 주택 구입을 미루는 수요가

합쳐지면서 늘어나고

공급은 임대차 3 법으로

회전이 더디다 보니

이런 부분이 맞물린 것 같다. 

 

문제는 꼭 계약을 해야 하는 분들이

한 두건 나오는 물건을

비싸게 계약하고

그게 최고 시세를 계속 경신해 나가면서

시세가 올라간다는 것이다.

 

이런 상황이 한동안

계속될 것 같다는 징후가 보인다. 

 

내년엔 서울 입주 계획만 45% 줄고,

새 아파트는 주는데

사전 청약은 7월까지 가니까

그때까지 더 극성일 거고

사전 청약 당첨돼도 그분들이

무주택이어야 하니까

계속 전세 수요다.

수요는 계속 유지되거나

몰릴 수 있을 것 같다. 

 

이런 현상들이 임대차 3 법으로

짧게는 2년 혹은

좀 더 오래갈 수 있을 것 같다. 

 

매매가 시장은

올해 9월까지 연간 8-9% 정도 올랐다.

상대적으로 싸다 했던 지역까지

오르는 상황이다 보니까

실거주하는 입장에서는

상당히 어렵다고 볼 수 있다.

 

강남이나 초고가 시장 제외하고

다 올랐다고 보시면 된다.

안 오른 지역이 없다.

대출 없이 움직일 수 있는

여유자금이 그만큼

시중에 많이 풀려 있다는 뜻.

 

내년 6월 1일 기점으로

다주택자 종부세나 양도세가

더 급격히 늘어나는 시점이 되면

더 급매 물건이 나올 거라 본다.

 

내년 서울 아파트 2채 이상 가지신 분은

거의 종부세 2배 이상 오르게 될 거다.

서울에 30억대 아파트

2채 정도 보유한 경우

시뮬레이션해보면

종부세 1억 5천~2억까지도 나온다. 

 

다주택자도 이런 고민이 있는데

지금 양도세 때문에

팔기도 쉽지 않은 상황이다.

 

은퇴하신 분들은 어쩔 수 없이

내년 상반기에 좀 파시게 될 것 같다.

 

물건이 하락할 만큼 쌓이게

나오지는 않을 것 같고,

하락으로 이어지기는

쉽지 않을까라고 본다. 

 

 

 

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내년에는 보합 정도를 예상하시네요.

문제는 전세시장인데

전세시장이 과연 진정될 수 있을지

걱정이네요. 

 

부디 내년에는

안정되는 시기가 오면 좋겠네요.